מאמרי אקטואליה האטה, מיתון או יותר גרוע? חלק ראשון:שוק הדיור בארה"ב
האטה, מיתון או יותר גרוע? חלק ראשון:שוק הדיור בארה"ב
שבת, 24 יולי 2010 17:26 | 
נכתב ע"י ארנב | 
| 
| 
| אקטואליה |
בסדרת המאמרים הזו אנסה להראות שלמרות ההתאוששות כביכול, העולם המפותח הולך לתקופה ממושכת של דשדוש על סף מיתון בשל מספר בעיות מבניות. הסדרה תעסוק בשוק הדיור והעבודה האמריקנים, ובסקירה של המצב הכלכלי בגוש האירו. אם תנחת עליי המוזה אציץ גם ביפן. המאמר הראשון עוסק בבעיות המבניות של שוק הדיור בארה"ב כרגע. כדי לא לנפח את המאמר ולהציג תמונות רלוונטיות בצורה טובה ומסודרת יותר התמונות יחסית קטנות. האיכות המקורית תאפשר להגדיל אותם בדפדפן כדי לצפות בהם טוב יותר.
המשכנתא הזו מוגשת לכם מטעם הדוד בן
לאחר הזרמה של כ1.8 טריליון דולר ע"י הפד לשוק האג"ח והמשכנתאות התוצאות הן פנטסטיות- הריבית על משכנתאות צנחה לרמה הנמוכה ביותר ברשומות.
יש רק בעיה קטנה אחת- הביקוש התייבש לחלוטין.
איזו משכנתא אפשר לקבל עם 100K-?
שוק הדיור האמריקני מולאם כרגע הלכה למעשה. 90% מהמשכנתאות בארה"ב כרגע (1) הן בתמיכת הממשלה דרך הרשות הפדרלית לדיור ופאני ופרדי המולאמים. הממשל נתן בדצמבר 2009 צ'ק פתוח לפאני ופרדי ומשלם המסים ימשיך לשלם את ההפסדים העצומים שלהם. ההנחה במס שהיוותה חלק מתוכנית התמריצים בסך 787 ביליון שהממשל אישר בשנה האחרונה גרמה להקדמה של קניות לאביב, אבל מאז סיומה השוק פשוט קרס.
והמלאי קפץ:
שוק הדירות החדשות הוא אינדיקטור חזק הרבה יותר לכלל השוק כי הוא אחראי לכלל הבנייה, ואינו מושפע משיקולים אחרים כמו מכירת דירות בעיקול. שוק הדירות הקיימות ראה נפילה קטנה יותר:
אבל גם פה המלאים גבוהים מאוד:
ההבדל בין השווקים נובע בעיקר מכל הבתים שבעיקול שמאפשרים קנייה במחירים נמוכים במיוחד ,ולוחצים את השוק כלפי מטה. המלאי הגדול ימשיך ללחוץ מחירים כלפי מטה וישאיר את ענף הבנייה באותו בוץ שהוא נמצא בו מאז תחילת המיתון. אם חשבתם שזה רע, כדאי גם לזכור ש-25% מבעלי הבתים בארה"ב מחזיקים כרגע במשכנתא שגבוהה מערך הבית, כלומר, עם מעט הון עצמי או אפילו שלילי.
בנוסף, כ-1 מכל 8 בעלי בתים מאחר בתשלומי המשכנתה, והיחס הזה גדל לאחרונה (2). מכיוון שמשכנתאות בארה"ב הן בדרך כלל נון ריקורס התוצאה היא אחת: בעלי הבתים מפסיקים לשלם על המשכנתאות, ומחכים עד לפינוי כאשר בכסף הפנוי הם משתמשים לצריכה, תהליך שבבירור אינו יכול להימשך לאורך זמן. התוצאה של כל הנתונים האלו: ירידת מחירים, בתים נוספים עם הון עצמי שלילי, בתים נוספים בהליכי עיקול וגידול נוסף במלאי הדירות בשוק. בניגוד לרוב ההתאוששויות הקודמות שוק הנדל"ן האמריקני הולך להישאר מחוץ למסיבה למרות מאמצים כבירים של הפד והממשל. ואם אתם שואלים למה הריביות הנמוכות לא מאוששות את השוק, התשובה פשוטה- מי שרצה ויכל לקנות כבר קנה או מיחזר, וכל שאר מי שרוצה תקוע עם הון עצמי שלילי, דירוג אשראי נמוך וחוסר יכולת למכור את הבית כדי להחזיר את המשכנתא ולקנות בית חדש או למחזר את המשכנתא.
| < הקודם | הבא > |
|---|
עדכון אחרון (שלישי, 27 יולי 2010 06:37)
תגובות
Why? From now through 2015, the long slog that will unfortunately characterize the economic expansion will bring slow growth in jobs and wages.
איזה מין משפט זה?
מאיפה הוא יודע שהכלכלה תדשדש עד 2015?
זהו סתם ניחוש. אין לי כוח לקרוא כאלו כתבות. הן לא תורמות שום דבר, כיוון שהן מבוססות על ניחושים ולא על עובדות.
חוץ מזה, שזה ממש לא קריטי אם אנשים ישכרו או יקנו בתים - הרי גם אם הם ישכרו, מישהו אחר יצטרך לקנות את הבית בשביל להשכיר אותו. ככה שעדיין מדובר בביקוש. כמו שאמרתי, יש ביקוש גנרי של 1.2 בתים בשנה. זאת השורה התחתונה, ולדעתי גם הכי חשובה. כל עוד בונים 600 אלף אבל הביקוש הוא ל-1.2, מתי שהוא שוק הנדל"ן יתאושש.
נצטרך לחכות ולראות מי צודק. אני אומר שגם מבחינת המחירים הגענו לתחתית פחות או יותר (כלומר, אולי נראה עוד מספר חודשים של ירידות, אבל עד לסוף השנה נתחיל לראות עלית מחירים). נחזור עוד כמה חודשים ונראה מי צודק.
finance.yahoo.com/real-estate/article/110173/renter-nation;_ylt=Av_zHPYzvobJALHj4VIyAfG7YWsA;_ylu=X3oDMTFhazlzOHFpBHBvcwMzBHNlYwNwZXJzb25hbEZpbmFuY2UEc2xrA3doZXJlaG91c2luZw--?mod=realestate-buy
שני הגרפים שלך של המלאי (גרף רביעי ושישי) הם לא גרפים של מלאי, אלא של המלאי ביחס לביקוש.
הביקוש ירד אבל גם המלאי ירד.
ברור שבזמן מיתון הביקוש יורד, אבל זה לא אומר לנו כלום לגבי העתיד. כלומר זה שהביקוש ירד עד היום, לא אומר שהוא ימשיך לרדת.
http://www.lichyot.com/macro/%D7%9E%D7%A1%D7%A4%D7%A8-%D7%A0%D7%AA%D7%95%D7%A0%D7%99%D7%9D-%D7%A2%D7%9C-%D7%9E%D7%A1%D7%A4%D7%A8-%D7%94%D7%91%D7%AA%D7%99%D7%9D-%D7%91%D7%90%D7%A8%D7%94%D7%91/comment-page-1#comment-2040
RSS עבור תגובה זו