הפורום הכלכלי - Long

בהמשך למאמר שלי כאן, והמאמר של עידו משם, והמסקנות המאוד שונות שלהם, אני פותח פה את השרשור לדיון לגבי עתיד שוק הדיור בשנים הקרובות. אנסה להביא את תמצית המאמרים, ואם אני עושה עוול לטיעונים של עידו עימו הסליחה.
הטענה העיקרית שלי היא ששוק הדיור האמריקני שהיווה גורם מרכזי בהתאוששויות קודמות הולך הפעם לסבול לעוד שנים ארוכות בעקבות פיצות הבועה. הסיבות לדעתי למצב נובעות מדירוג אשראי נמוך של הצרכנים ובעלי הבתים בארה"ב בעקבות השנים העליזות שבהן הם צברו חובות מאוד משמעותיים, ושלכן מגבילות משמעותית את האשראי שהם מסוגלים לקבל כרגע, ושעדות לכך ניתן למצוא בנפילה בבקשות למשכנתא ובמכירות בתים חדשים בחודשים האחרונים. אני טוען שמגמה זו תמשיך כתוצאה מהעובדה שישנם עדיין בתים רבים בתהליכי עיקול שההגעה שלהם לשוק תיצור עודף היצע שיוביל לירידת מחירים ולעיקולים נוספים.
הטיעון של עידו הוא שהמלאי של בתים חדשים כרגע הוא נמוך מאוד במונחים אבסולוטיים, ומצד שני הדמוגרפיה של ארה"ב מובילה לכך שכל שנה יש ביקוש ל-1.2 מליון בתים חדשים ואי לכך הפער צריך להצטמצם.
אם לחדד את הנקודה, המחלוקת בינינו נוסבת בעיקר סביב תזמון. להערכתי שוק הדיור האמריקני ימשיך לסבול עוד שנים קדימה בעוד עידו חושב שהתאוששות מסויימת צפויה כבר בסוף השנה.

אני אתייחס פה ישירות לטיעונים של עידו, ואנסה להראות שישנם גורמים נוספים שהוא לא לקח בחשבון ושמשפיעים מאוד על הביקוש לעתיד.
הנתון שעידו מתייחס אליו בביקוש הוא היווצרות משקי בית חדשים. משק בית מוגדר כאדם או משפחה הגרים בבית או דירה לבד. זה נכון שלאורך זמן הנתון הזה הוא האחראי לביקוש בשוק הדיור האמריקני, אבל כדי להבין כמה זמן ייקח עד שהנתון הזה ישפיע שנית חייבים להסתכל על ההיצע בשוק ביחס להיסטוריה, בעיקר כשאנחנו לאחר בועה בשוק הדיור. הנתון החשוב בהקשר הזה הוא אחוז משקי הבית שמתגוררים בדירה ביחס לאחוז הממוצע ההיסטורי. בגרף שמצורף:
calculatedriskimages.blogspot.com/2010/0...ip-rate-q2-2010.html
ניתן לראות שמאז פיצוץ הבועה האחוז הנ"ל בירידה אבל הוא עדיין גבוה יותר מהממוצע הרב שנתי אפילו אם מתחשבים בשינוי הדמוגרפי (אחוז בעלי הבתים עולה באופן טבעי עם הגיל). קשה מאוד לדעת היכן תיעצר הירידה הנ"ל, אבל לאורך זמן היא צריכה להגיע לממוצע לאחר התחשבות בשינוי הדמוגרפי. בבלוג הנ"ל זה אומר עוד ירידה של 1% למרות שירידה מעבר לאחוז הזה היא די סבירה בפיצוץ בועות. בקצב הנוכחי זה עוד כשנה, פלוס מינוס. לכן, בלי להתייחס לפקטורים הנוספים שהזכרתי במאמר אני מצפה עוד שנה לפחות מבלי שתהיה התאוששות משמעותית כלשהי בשוק הדיור. הנקודה החשובה השנייה היא מחיר הבתים. כפי שכתבתי ירידה במחירים תגרום לעיקולים נוספים ולכן תקשה על ההתאוששות. לפי הגרף שמופיע בכתבה הנ"ל:
www.fool.com/investing/general/2010/07/3...es-need-to-fall.aspx
השוק עדיין כ-10% מעל המחיר הממוצע שלו במונחי הכנסה. אני חושב שהירידה הנוספת הזו במחירים שכבר החלה לאחר תפוגת ההנחה במס תימשך גם היא כשנה נוספת ותעיק על השוק במשך עוד כמה שנים עד שהבנקים יסיימו את מלאי הבתים בעיקול.
נ.ב.
נקודה מאוד מעניינת במאמר האחרון שקישרתי אליו טוענת שהיווצרות משקי הבית צנחה פלאים בעקבות המשבר. אם זה נכון, זה די שומט את הטיעון המרכזי של עידו בקשר לביקוש הגנרי, לפחות לשנים הקרובות.

היי, מצויין שזה פה
אגב, כדאי להוסיף לינק לדיון ישירות מסוף הכתבה עצמה.

דבר ראשון שחשוב להגיד הוא שאנשים לא נותנים את המפתחות של הבית לבנק אם ערך הבית יורד. זה פשוט לא נכון. אנשים מפסיקים לשלם משכנתה רק כשההכנסה שלהם נפגעת. כלומר ירידה בערך הבתים לא מביא לגידול בדיפולט. זה פשוט לא עובד ככה. אנשים אוהבים את הבית שלהם, והם לא עוזבים אותו רק בגלל שהערך שלו נמוך מהמשכנתה.

בקשר לכתבות, לדעתי הם עושים טעות כשהם נותנים דגש יתר לצד של הביקוש החלש. ברור שהביקוש חלש עכשיו בגלל המצב הכלכלי, השאלה היא מתי הוא יתאושש, ואת זה אף אחד לא יודע. אני באופן עקרוני חושב שזאת טעות להיות פסימי כששוק הנדל"ן בשפל. הזמן להיות פסימי הוא בשיא הבועה, ולא 3 שנים אחרי שהיא התפוצצה.

הנה תגובה יותר מפורטת לכתבה השנייה:
נקודה ראשונה מהמאמר - הוא מתעלם לגמרי מכך שהמשכנתה בשפל של כל הזמנים. אם הוא היה מכניס נתון זה, הוא היה מגלה שהבתים היום זולים מאוד ביחס להיסטוריה.

2 - זהו הנתון הכי חשוב על מנת להעריך את ערך הבתים. נראה כי הוא חזר לממוצא ההיסטורי, וזה דבר חיובי. כמובן שהוא יכול ליפול עוד, אבל עדיין הוא מראה שהבתים היום לא יקרים.

3 - עניתי על זה כבר בעבר. זאת טעות להסתכל על ההיצא ביחס לביקוש, בגלל שהביקוש בשפל.

בקשר למספר משקי הבית. העובדה שמספר משקי הבית ירד מאוד בשנים האחרונות הוא דווקא נתון חיובי ולא שלילי. זה שוב מראה שאנחנו קרובים לתחתית. האם אתה באמת מאמין שאנשים לא יתחתנו יותר?
זה שאנשים דחו תוכניות להקמת משפחה, רק יצר ביקוש מאוד גדול ונסתר. ברגע שהכלכלה קצת תתאושש, אז מספר משקי הבית יעלה על הממוצא של 1.3, בגלל כל אלו שדחו תוכניות.

שוב, זאת טעות מאוד גדולה להיות פסימי בשיא השפל. הזמן הכי טוב להשקיע הוא כשכולם פסימים. אותי זה לא כל כך מעניין אם ההתאוששות תהיה עוד חצי שנה או שנה או חודש. מה שאני יודע הוא שענף הבנייה נמצא בשפל, ומצב זה לא ימשך. כיום יש לי שתי מניות שקשורות לענף הנדל"ן באופן עקיף - WFC ו STC. שתיהן מאוד זולות, וברגע שהנדל"ן יתאושש הרווחים שלהן יקפצו.

כל ההשקעות שביצעתי בתעשיות שהשוק היה מאוד פסימי לגביהן, היו מאוד רווחיות. ב-2003 זה היה הנפט (שהמחיר עמד על 20$ וכל המומחים אמרו שהוא יירד ל-10$), והקמעונות בהונג-קונג (שהיה בשפל בגלל מגפת הסארס, וכולם חשבו שהונג-קונג תאבד את ענף התיירות לתמיד). ב-2006-2007 זה היה ענף הנדל"ן בהונג-קונג (מאז מחירי הנדל"ן רק עלו). באפריל 2009 זה היה בנקים (WFC עלתה מ-10$ ל-30$ מאז. אבל ב 2009 כולם היו בטוחים שכל הבנקים יתמוטטו). לפני שנה זה היה הרדיו שתומחר כאילו על החברות תפשוטנה רגל. ועכשיו אני עדיין מחזיק ב WFC וקניתי STC כי אני מאמין שהנדל"ן נמצא בשפל. במיוחד מספר הבתים שנקנים. פשוט אין מצב שמספר הבתים החדשים הנמכרים ישאר על קצב שנתי של 330 אלף. אין סיכוי שזה יקרה, ואני מוכן להמר על כך.

עידו, האמת היא שמה שאתה כותב פה מזכיר מאוד את מה שלינץ' כתב בספר השני שלו על תעשיית הרכב והסיקליקליות שלה. בזמן משבר יש שפל בביקושים לכלי רכב, אבל חלק מהביקושים שירדו "נשמרים" ולכן כשמסתיים המשבר יש עליה חדה לתקופה מסויימת במכירות לפני התייצבות על כמות רגילה. אני מניח שבאופן עקרוני מהבחינה הזו אין הבדל בין מכוניות לבתים.

עידו, קודם כל לא אמרתי כלום לגבי השקעה בחברות שקשורות לענף הנדל"ן. הנקודה שלי היא להסתכל על התרומה של ענף הנדל"ן ליציאה מהמשבר. כפי שאני רואה את זה כרגע התרומה שלו תהיה פחותה בהרבה מכפי שהיא הייתה בהתאוששויות קודמות. שוב, הוויכוח שלנו הוא על זמן. כמשקיע לטווח ארוך זה באמת לא צריך לעניין אותך, אבל זה צריך לעניין מי שטווח הזמן שלו קצר יותר, נניח 5 שנים בערך ורוצה לדעת לאן הרוח נושבת. בנוסף, זה רק חלק מהתמונה, החלק השני קשור לשוק העבודה כאשר כמובן הסיכוי עבור אדם ללא הכנסה קבועה כרגע לקבל משכנתא בארה"ב היא רק אם הוא עשיר מאוד. אני אעלה את החלק השני מתישהו בשבועיים הקרובים (אלדד, אתה מוזמן להעלות את הכתבה שלך) ואז נוכל לדון גם בזה.

אלדד כתב:
עידו, האמת היא שמה שאתה כותב פה מזכיר מאוד את מה שלינץ' כתב בספר השני שלו על תעשיית הרכב והסיקליקליות שלה. בזמן משבר יש שפל בביקושים לכלי רכב, אבל חלק מהביקושים שירדו "נשמרים" ולכן כשמסתיים המשבר יש עליה חדה לתקופה מסויימת במכירות לפני התייצבות על כמות רגילה. אני מניח שבאופן עקרוני מהבחינה הזו אין הבדל בין מכוניות לבתים.

צודק. דרך אגב המצב היום בענף הרכב דומה. אני לא זוכר את המספרים, אבל הביקוש היום הוא הרבה מתחת לממוצע ההיסטורי - ואין סיכוי שזה ימשך.

זאת טעות שהרבה מאוד אנשים עושים - מסתכלים על הביקוש הנוכחי ולא על הממוצע. זאת הסיבה שהם אופטימים מדי בזמן בועה ופסימים מדי בזמן שפל.
בזמן בועה הרבה אנשים עושים את אותה הטעות. למשל היום בסין, אני כל הזמן שומע מאנשים את התרוץ - אבל יש ביקוש. ברור שיש ביקוש, כי אנשים באמת קונים דירות במחירים מנופחים. אבל אם אתה מסתכל על הנתונים הדמוגרפים בסין (כולל הגירה מהכפרים), המספרים פשוט לא מתחברים.

זה נכון שיש ביקוש, אבל כמה מהביקוש הוא אמיתי, וכמה ספקולנטי?
אם למשל צריך לבנות 10 מליון בתים כל שנה ובונים 20 מליון, אז ברור שמתישהו תהיה ירידה. ככל שהיום בניית היתר גדולה יותר, ככה היא אח"כ תהיה בניית חסר.

וההיפך גם נכון. ככול שבארה"ב בונים היום בחסר, אח"כ תהיה בניית יתר. זה כל העניין של ממוצע.
בכתבה שארנב שלח הוא אומר שמספר משקי הבית החדשים שנוצרו ירד מ-1.3 מליון בשנה ל-400 אלף - כלומר ירידה של כ-70%. ברור שזה מצב זמני. ככל שהמספר נמוך יותר, כך ברור שהוא לא יכול להמשך לאורך זמן.

אפשר להסתכל על זה ככה - אחוז האבטלה בארה"ב הוא פחות מ-10%. סביר להניח שאצל צעירים האחוז גבוה יותר - נגיד 30% (שזאת הגזמה פראית, אבל נניח...). האם זה מצדיק נפילה של 70% במשקי בית חדשים? ברור שלא. זאת אומרת שהרבה אנשים שיש להם עבודה ומצבם הכלכלי טוב, בוחרים להישאר לגור עם ההורים, וזאת רק בגלל פחד.
מתישהו הפחד יעבור, ואז יבוא הבום.

ארנב כתב:
עידו, קודם כל לא אמרתי כלום לגבי השקעה בחברות שקשורות לענף הנדל"ן. הנקודה שלי היא להסתכל על התרומה של ענף הנדל"ן ליציאה מהמשבר. כפי שאני רואה את זה כרגע התרומה שלו תהיה פחותה בהרבה מכפי שהיא הייתה בהתאוששויות קודמות. שוב, הוויכוח שלנו הוא על זמן. כמשקיע לטווח ארוך זה באמת לא צריך לעניין אותך, אבל זה צריך לעניין מי שטווח הזמן שלו קצר יותר, נניח 5 שנים בערך ורוצה לדעת לאן הרוח נושבת. בנוסף, זה רק חלק מהתמונה, החלק השני קשור לשוק העבודה כאשר כמובן הסיכוי עבור אדם ללא הכנסה קבועה כרגע לקבל משכנתא בארה"ב היא רק אם הוא עשיר מאוד. אני אעלה את החלק השני מתישהו בשבועיים הקרובים (אלדד, אתה מוזמן להעלות את הכתבה שלך) ואז נוכל לדון גם בזה.

5 שנים זה טווח קצר?
לא אצלי.

בשבילי טווח ארוך זה 2-3 שנים. זה בד"כ טווח ההשקעה שלי במניה. טווח קצר זה חודשים. באמת אין לי מושג איפה יהיה שוק הנדל"ן בעוד חצי שנה, אבל אין לי ספק שעוד 2-3 שנים המצב יהיה הרבה יותר טוב מהיום.

(אני מניח שהמצב עוד חצי שנה מהיום יהיה יותר טוב, אבל אני בטוח ביותר מ-90% לגבי המצב עוד 3 שנים).

אז אם כבר העלינו את נושא הרכב ואתה מסכים לגביו, אתה מכיר איזו הזדמנות טובה בענף הרכב?
אני בחנתי מאוד בחיוב את טאטא (TTM) בזמן שהמחיר שלה היה פחות מ-4 דולר, ולצערי פסחתי על ההזדמנות (היום כבר מעל ל-18 דולר). לא בחנתי לעומק את ענף הרכב, אבל אם דיברנו על סיקליקליות, שווה אולי לבדוק שם...

גם אני הסתכלתי בזמנו על טאטא, רק שגם פיספסתי בזמנו, אבל פיספסתי הרבה דברים אחרים, פשוט לא היה מזומן בחשבון.

בכל אופן בתור חובב רכב מושבע, ניסיתי לחפש שם הזדמנויות, הבעיה היא שזה תחום מאוד תחרותי וחברות הרכב הגדולות נשענות על המון ספקי משנה, יש את ענין ה מוניטין(מקרה הדוושא של טויוטה), אגב אני מסתכל גם על טויוטה שחטפה חזק יחסית לאחרונה.

לגבי טאטא, מה שהבנתי שבהודו כל מה שקשור לטאטא, ויש להם נציגה כמעט בכל תחום אפשרי, הוא חזק מאוד ומקושר פוליטית. השאלה מה הם יוכלו לעשות מחוץ להודו?
עד כמה יצליחו להתחרות שם?

יש להם את הנאנו, שנמכר מעולה בכל דרום מזרח אסיה.